تبعیض پولی در بازار مسکن - وبلاگ هیچکس

به گزارش وبلاگ هیچکس، شارژ اخیر یک نوع وام مسکن، از تبعیض پولی به نفع طرح دولت و محرومیت دو گروه دیگر حکایت دارد. وام ساخت مسکن فقط برای طرح فراوری خانه های دولتی افزایش یافته که البته همین تغییر با توجه به قیمت تمام شده ساخت، پوشش آن چنانی هزینه ها را در پی ندارد. اما یکی از بازیگران اصلی بخش مسکن یعنی خانه اولی های متقاضی خرید خانه که از جهش های مکرر قیمت در پنج سال گذشته آسیب دید، همچنان از وام کارآمد در استطاعت محروم است. علاوه بر خانه اولی ها، ترمیم درست وام ساخت مختص بافت فرسوده، باید در اولویت باشد.

به گزارش جهانی اقتصاد، تبعیض پولی در بازار مسکن منجر به محرومیت دو بخش مهم بازار ساخت و خرید واحدهای مسکونی، از تامین مالی موثر شده است.

به گزارش جهانی اقتصاد، در حالی که سقف یک نوع خاص از تسهیلات بانکی بخش مسکن در سال 1402 افزایش یافته است، اما به رغم احتیاج به این افزایش، عملا دو گروه از متقاضیان واقعی مسکن از دسترسی موثر به تسهیلات مکفی و در استطاعت برای ساخت و خرید خانه محروم مانده اند.

سوال مهمی که در ارتباط با شکل فعلی تسهیلات بخش مسکن و بعلاوه بخشی از این بازار که شامل افزایش سقف تسهیلات شده است، وجود دارد آن است که این تسهیلات مربوط به کدام بخش است و چه کسانی بیشترین سهم را از آن دارند؟ آیا همه افرادی که باید از این تسهیلات بهره مند شوند، از این افزایش سقف وام به طور موثر منتفع می شوند و سهم کافی از آن دارند؟ اگر سهم موثر ندارند، محرومان اصلی چه گروه ها و افرادی هستند؟

در روزهای گذشته، با مصوبه شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات بانکی طرح خانه سازی دولتی در قالب پروژه های ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به 550 میلیون تومان افزایش یافت. این اقدام در راستای یاری به تامین مالی موثر برای ساخت واحدهای مسکونی دولتی ساز صورت گرفت که مطابق با قانون جهش فراوری مسکن از سال 1400، سیاستگذار مسکن، مکلف به اجرای آن شده است.

اگر چه به دلیل رشد شدید هزینه های ساخت، افزایش تسهیلات بانکی به منظور پوشش بخش بیشتری از هزینه های ساخت این واحدها و بعلاوه تقویت بنیه مالی سازنده ها و متقاضیان این واحدها، لازم و ضروری بود اما آنالیز های جهانی اقتصاد نشان می دهد بیشترین سهم از این تسهیلات و این افزایش سقف، مربوط به آن دسته از خانه هایی است که در قالب طرح یک میلیون مسکن عمدتا در حومه های کلان شهری و شهرهای تازه و بعضی دیگر از شهرها احداث می شوند. صرف نظر از اینکه سقف افزایش یافته وام خانه سازی دولتی (550 میلیون تومانی)، با توجه به هزینه های فعلی ساخت وساز، هم اکنون تنها حدود 50 تا 60 مترمربع از هزینه ساخت یک واحد مسکونی 100 مترمربعی (مطابق با الگوی مساحت خانه سازی های دولتی) را در برمی گیرد و 50 درصد مابقی که حول وحوش300 تا 500 میلیون تومان برآورد می گردد، باید از سوی متقاضیان این طرح تامین گردد، اما دو گروه اصلی و اتفاقا اولویت دار بخش مسکن وجود دارند که لازم است از محل وام بانکی، شارژ اساسی شوند. اما آنالیز ها نشان می دهد این گروه ها عملا نادیده گرفته شده یا در اولویت های بعدی قرار دارند و از این رو عملا از سهم موثر تسهیلات بانکی محروم هستند. اولین گروه، خانه اولی های متقاضی خرید مسکن با یاری و استفاده از تسهیلات بانکی هستند؛ گروهی که در سال های گذشته به خصوص در دوره های عادی و قبل از جهش اخیر بازار مسکن (قبل از سال 97) با یاری وام بانکی، پیروز به خرید آپارتمان در منطقه ها دلخواه خود در شهرهای محل سکونت می شدند. گروه دوم نیز، متقاضیان ساخت مسکن در بافت های فرسوده شهرها به خصوص شهرهای بزرگ و کلان شهرهاست. اگر چه بر اساس مصوبات قبلی، تسهیلات و هر نوع افزایش در وام ساخت مسکن دولتی، مشمول پروژه های مسکن سازی در بافت فرسوده نیز می گردد اما آنالیز ها حاکی است این بافت ها و این پروژه ها عملا سهم چندانی از وام 550 میلیون تومانی ندارند.

این در حالی است که دست کم بنا به چند دلیل مهم این دو گروه یعنی خانه اولی ها و متقاضیان ساخت و خرید مسکن در بافت های فرسوده باید در اولویت پرداخت تسهیلات بانکی موثر، در استطاعت و با سقف های بالاتر باشند.

در عمده کشورهای جهان به خصوص کشورهای پیروز در تامین مالی مسکن، خانه اولی ها با استفاده از تسهیلات موثر بانکی صاحبخانه می شوند. به طوری که در بعضی از کشورها حتی تا بیش از 80 درصد هزینه خرید خانه، در قالب تسهیلات بانکی با نرخ سود تک رقمی، دوره های بازپرداخت طولانی مدت (بیش از 20 سال) و اقساط ماهانه در استطاعت به خانه اولی ها وام بانکی پرداخت می گردد.

از سوی دیگر، نوسازی بافت ها و واحدهای مسکونی فرسوده بنا به سه دلیل عمده باید در اولویت برنامه های اختصاص وام و اعتبار قرار بگیرد. اما تجربه نشان داده است در همه سال های گذشته تا به امروز این بخش های مهم و ضروری، جزو محروم ترین بخش های بازار مسکن از منابع بانکی و اعتباری موثر، سهل الوصول و در استطاعت بوده اند.

شرایط ناایمن به لحاظ ناپایداری، ریزدانگی، نفوذ ناپذیری و شدت فرسودگی در محلات فرسوده و احتیاجمند نوسازی به قدری بحرانی است که حتما باید در هر سال بخش قابل توجهی از این بافت ها و واحدهای مسکونی واقع در آنها بهسازی و نوسازی شوند. مطابق با قوانین نیز باید در هر سال حداقل معادل 10 درصد یا دست کم معادل 100 هزار واحد مسکونی مورد نوسازی و بهسازی قرار بگیرد. اما بر اساس آمارهای اعلامی از سوی شبکه بانکی، سال گذشته تنها به حدود 20 هزار واحد مسکونی واقع در بافت های فرسوده کشور وام نوسازی پرداخت شده است.

دلیل دیگر ضرورت در اولویت قرار گرفتن بافت های فرسوده برای پرداخت وام بانکی موثر و در استطاعت با سقف قابل قبول، آن است که علاوه بر اینکه نوسازی این خانه ها و بافت ها لازم است از سوی دیگر، این بافت ها منطقه های هستند که محروم ترین اقشار شهری در آنها ساکن هستند؛ هم قیمت مسکن در آنها به لحاظ شرایط نامساعد و شدت فرسودگی نسبت به سایر منطقه ها شهر کمتر است و هم اینکه این منطقه ها محل تمرکز مستاجرهای کم عایدی احتیاجمند به حمایت است.

اگر چه افزایش سقف وام خانه سازی دولتی به 550 میلیون تومان، در ظاهر و بر اساس قوانین و مصوبات شامل نوسازی این بافت ها نیز می گردد اما همه تجارب سال های گذشته تا به امروز نشان داده است هر زمان که طرح های خانه سازی دولتی مطرح شده و در اولویت قرار می گیرد، تامین اعتبار برای نوسازی بافت های فرسوده به شکل موثر و در استطاعت در اولویت های بعدی قرار می گیرد. در واقع در جریان اجرای این طرح های خانه سازی دولتی، عمده تمرکز منابع مالی و بعلاوه توان اجرایی، صرف ساخت مسکن و تامین خدمات در حومه ها شده و عملا بافت های فرسوده برخوردار از خدمات و سرانه های زیربنایی، در اولویت های بعدی قرار می گیرد.

پرداخت نامناسب به بافت فرسوده

از سوی دیگر، وام ساخت مسکن در پروژه های دولتی در شرایطی به 550 میلیون تومان افزایش یافته و اعلام شده است این وام شامل نوسازی بافت های فرسوده نیز خواهد شد که هزینه ساخت در بافت های فرسوده به دلیل هزینه هایی مانند تخریب، جمع آوری و حمل نخاله های ساختمانی و... و بعلاوه مسائلی مانند دشواری های تردد در این بافت ها به دلیل ریزدانگی و نفوذناپذیری معمولا حول و حوش 5 درصد بیشتر از سایر ساخت وسازهایی است که در دیگر نقاط شهری از جمله شهرهای تازه و حومه ای انجام می گردد.

این در حالی است که اساسا وام با نرخ سود 23 درصد برای بافت فرسوده بی معناست.

در شرایطی که به دلیل کمتر بودن توجیه مالی سرمایه گذاری در بافت های فرسوده به دلیل بیشتر بودن هزینه ساخت از یکسو و دشواری های مربوط به تملک، تخریب و سایر عملیات ساختمانی در این بافت ها، این منطقه ها برای نوسازی و جذب سازنده و سرمایه گذار به مشوق های اساسی و مجذوب نماینده احتیاجمند است، وام 23 درصدی به طور قطع نه تنها عامل جذب نماینده محسوب نمی گردد که در بعضی از موارد می تواند منجر به از بین رفتن انگیزه های ورود سازنده ها به این منطقه ها گردد.

ضمن آنکه به دلیل توان محدودتر متقاضیان و ساکنان این بافت ها به لحاظ مالی و مالی، عملا تعریف وام با نرخ سود غیریارانه ای، یک مانع عمده در مسیر تامین مالی ساخت و تامین مسکن در این منطقه ها شهری است. بنابراین نه تنها هر نوع پرداخت و افزایش سقف وام ساخت و خرید مسکن باید با اولویت بافت فرسوده و سپس سایر پروژه ها و طرح ها اختصاص یابد که لازم است به دلیل شرایط خاص این بافت ها و سطوح مالی خانوارها، وام یارانه ای با نرخ سود تک رقمی به سازنده ها و خریداران پرداخت گردد.

در واقع نه تنها به لحاظ ایجاد جاذبه سرمایه گذاری و تامین حاشیه سود مجذوب نماینده برای سازنده ها لازم است تسهیلات ساخت با نرخ سود یارانه ای و تک رقمی به این بافت ها اختصاص یابد که بعد از فروش اقساطی و انتقال وام به خریدار نیز این نرخ سود باید حمایتی و تک رقمی باشد. این در حالی است که طی یک سال اخیر از محل منابع تبصره 18 بودجه، 150 میلیون تومان از مبلغ 450 میلیون تومانی وام نوسازی بافت فرسوده با نرخ سود صفر درصدی به متقاضیان پرداخت شد که در مجموع نرخ سود این وام را حمایتی و یارانه ای نموده بود. حدود 17 هزار واحد مسکونی با استفاده از این تسهیلات در بافت فرسوده احداث شد.

اما شنیده ها حاکی است به دلیل عدم تامین این منابع یارانه ای در امسال، وام 550 میلیون تومانی در بافت های فرسوده به شرط پرداخت به متقاضیان، با نرخ سود 23 درصد اختصاص می یابد. هر چند بعضی کوشش ها از سوی مسوولان نوسازی بافت های فرسوده در حال اجرا است اما هنوز این کوشش ها به نتیجه نرسیده است و وام نوسازی بافت های فرسوده در امسال با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار یعنی همان 23 درصد (نرخ سود غیریارانه ای) به سازنده ها تعلق خواهد گرفت.

البته مبلغ 150 میلیون تومان از 450 میلیون تومان وام نوسازی در سال گذشته نیز قابل انتقال به خریدار نبود و سازنده باید بعد از اتمام دوره ساخت (اتمام دوره مشارکت مدنی) نسبت به تسویه اصل و سود آن با بانک پرداخت نماینده اقدام می کرد و مابقی مبلغ وام با نرخ سود 18 درصد به خریداران منتقل می شد.

اعتبار مطلوب برای نوسازی

بر اساس مجموع آنچه گفته شد، یک سوال اساسی مربوط به سقف و شرایط مطلوب وام نوسازی در مقطع زمانی فعلی است. اینکه وام ساخت و خرید مسکن در بافت های فرسوده باید با چه سقفی، با چه نرخ سود و چه دوره زمانی بازپرداخت و با چه اقساطی به متقاضیان مسکن این منطقه ها تعلق گیرد؟

آنالیز های جهانی اقتصاد با توجه به هزینه های ساخت مسکن در بافت های فرسوده شهری نشان می دهد برای ایجاد جاذبه نوسازی، سرمایه گذاری و ورود سازنده به این بافت ها، سقف وام نوسازی مسکن باید به 800 میلیون تومان به ازای هر واحد، افزایش یابد. در عین حال لازم است با مشخص نرخ سود تک رقمی و دوره بازپرداخت بیش از 20 سال، این وام به تسهیلاتی در استطاعت برای خریداران و ساکنان بافت های فرسوده تبدیل گردد.

این وام 800 میلیون تومانی با شرایط گفته شده، همان تسهیلاتی است که می توان به واسطه پرداخت آن امیدوار بود که هم بافت های فرسوده نوسازی شده و خطرات ناشی از فرسودگی و ناایمن بودن در آنها به حداقل برسد و هم حجم قابل توجهی از احتیاج به مسکن در استطاعت در هسته میانی و درونی شهرها که برخوردار از امکانات زیربنایی و سرانه های زیست شهری است، تامین گردد.

از این طریق هم سرمایه گذاری های ساختمانی در این منطقه ها رونق خواهد گرفت و هم خرید مسکن در داخل شهر به جای حومه های فاقد امکانات زیربنایی و روبنایی مناسب و کافی، تسهیل می گردد. برآوردهای به روز شده نشان می دهد هم اکنون میانه هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در بافت های فرسوده شهری (بدون احتساب قیمت زمین)، حدود 12 میلیون تومان است.

دو ترمیم اساسی وام خرید

اگر چه با اولویت دهی به بافت های فرسوده و نوسازی مسکن در این منطقه ها شهری، به طور اتوماتیک بخشی از احتیاج خانه اولی ها و سایر گروه های مصرفی به مسکن به واسطه رونق سرمایه گذاری و ساخت برطرف می گردد اما لازم است خانه اولی ها از یک زاویه مهم دیگر نیز مورد حمایت و توجه قرار بگیرند.

در حالی که در عمده کشورهای جهان به خصوص کشورهای پیشرفته و پیروز در حوزه تامین مالی مسکن، تا بیش از 80 درصد هزینه خرید واحد به خانه اولی ها وام در استطاعت پرداخت می گردد اما در ایران، از زمان اوج جهش قیمت مسکن تا به امروز سقف وام خرید متناسب با رشد قیمت ها به روزرسانی نشده است. این در حالی است که آنالیز ها نشان می دهد وام خرید مسکن، دست کم به دو ترمیم اساسی احتیاج دارد. یک ترمیم مربوط به افزایش سقف وام است به طوری که حداقل 50 درصد قیمت یک واحد مسکونی معمولی در منطقه ها میانه شهر را پوشش بدهد. ترمیم دوم مربوط به تبدیل این وام به تسهیلاتی در استطاعت و در دسترس خانه اولی هاست.

لازم است سازوکارهای سیاست های پولی به گونه ای در این زمینه به کار گرفته شده و تغییر کند تا خانه اولی ها بتوانند به وام موثر برای خانه دار شدن دسترسی داشته باشند.

مجموع آنالیز های اجرا شده از سوی جهانی اقتصاد نشان می دهد در شرایطی که حتما و به طور قطع فراوری مسکن مطابق با احتیاجسنجی ها به عنوان یک طرح اولویت دار دولت باید در دستور کار قرار گرفته و به سرعت اجرایی گردد اما لازم است یک بار دیگر اولویت های تامین اعتبار و منابع مالی موثر و در استطاعت در قالب تسهیلات بانکی، بازمهندسی گردد.

شرایط کنونی به این صورت است که در حال حاضر، بخشی که باید در اولویت این تامین مالی و اعتباری قرار بگیرد عملا یا نادیده گرفته شده (وام مسکن موثر و در استطاعت برای خرید مسکن خانه اولی ها) یا در اولویت های بعدی قرار گرفته است (وام ساخت مسکن در بافت های فرسوده با سقف های بالاتر، نرخ سود کمتر و اقساط در استطاعت).

یعنی عملا در جایی که باید وام موثر به متقاضیان و گروه های هدف پرداخت گردد، این اقدام یا صورت نگرفته یا در اولویت های بعدی قرار گرفته است و به همه گروه های هدف اصابت نمی نماید و این وام تنها به گروهی از متقاضیان و به بخشی از پروژه های تامین مسکن اصابت می نماید. حتما پروژه های مسکن سازی دولتی باید وام ساخت موثر دریافت نمایند اما اولویت خانه سازی و تامین مالی باید از ساخت مسکن در حومه فاقد امکانات یا غیربرخوردار از سرانه های زیستی کافی به بافت های فرسوده و هسته های درونی و میانی شهرها تغییر کند. این در حالی است که در همه سال های اخیر تا به امروز این شرایط برعکس بوده است و طرح های خانه سازی در منطقه های غیر از بافت های فرسوده (از جمله شهرهای تازه و حومه ها) نسبت به نوسازی بافت های فرسوده در اولویت بوده است.

شاهد این موضوع نیز همان آماری است که شبکه بانکی در مورد تعداد وام های پرداخت شده به بافت های فرسوده ارائه نموده است. در یک سال گذشته تنها حدود 20 هزار واحد مسکونی وام نوسازی مسکن دریافت نموده اند در حالی که دست کم در هر سال باید 100 هزار واحد فرسوده با اتکا به منابع مقرون به صرفه قیمت بانکی (وام)، نوسازی گردد.

در حالی که رونق ساخت یا نوسازی مسکن در بافت های فرسوده هم به نفع دولت، هم سازنده و هم خریداران مسکن در این محدوده های شهری است. با رونق ساخت وساز و سرمایه گذاری در بافت های فرسوده، دولت دیگر چندان احتیاجی به مداخلات مستقیم در امر تامین و آماده سازی های اساسی زمین، تامین خدمات زیربنایی و روبنایی و بعلاوه درگیری مستقیم در مسکن سازی ندارد. بخش زیادی از منابع و توان دولت از این طریق آزاد و صرف امور ضروری تری خواهد شد. فعالیت سازنده ها در این منطقه ها از حاشیه سود منطقی برخوردار شده و از سوی دیگر به دلیل ایجاد امکان خریدهای مصرفی در این منطقه ها به واسطه تامین مالی موثر و افزایش عرضه مسکن، حلقه آخر زنجیره ساخت یعنی فروش به خریدار موثر، تامین می گردد که این موضوع هم به نفع سازنده و هم به نفع خریداران و خانه اولی هاست.

یک راه موثر برای این هدف چند وجهی نیز پرداخت وام موثر و محرک در این بافت های فرسوده برای ساخت با امکان انتقال به خریدار است. این در حالی است که اگر چه سیاست های محرک و مشوق نوسازی بافت های فرسوده در قالب بسته های شهرسازی و... در دولت در حال پیگیری است و کوشش هایی نیز در این زمینه اجرا شده است اما یک شرط مهم تحقق همه برنامه ها و کوشش ها، همین تامین مالی موثر، مجذوب نماینده و در استطاعت است. اما کارنامه شارژ مالی بافت فرسوده در همه سال های گذشته تا به امروز عملکرد پیروزی نداشته است و لازم است از این پس سیاست های پولی و بانکی در این بخش مورد بازنگری قرار بگیرد.

در واقع انتظار این است که دست کم در هر سال 100 هزار واحد مسکونی با استفاده از وام بانکی موثر و در استطاعت نوسازی و به بازار مسکن عرضه گردد. به این ترتیب نوسازی بافت های فرسوده به موازات طرح خانه سازی دولتی به طور اتوماتیک منجر به برطرف محرومیت در بازار مسکن خواهد شد. چرا که هر چقدر سیاستگذار بسته ها، ابزارها و قوانین مربوط به نوسازی بافت های فرسوده طراحی کند اگر نظام بانکی شارژ مالی، اعتباری و تسهیلاتی موثری در این زمینه انجام ندهد، چندان امیدی به پیروزیت آمیز بودن این برنامه ها نیست.